Barómetro sector construcción e inmobiliario

Gestión económico financiera en empresas constructoras y promotoras inmobiliarias

 

Objetivo y características

El presente barómetro ha sido realizado por el servicio de estudios de Interban Network, a través de encuestas telefónicas y de correo electrónico, a un universo de 770 empresas, tomando como muestra a 125 empresas del sector, elegidas de forma estratificada y proporcional al universo. El sondeo se ha realizado en noviembre de 2016 y tiene como propósito dibujar:

• Panorama de adopción de tecnología en empresas constructoras y promotoras inmobiliarias.
• Retos y preocupaciones de los responsables financieros.
• Detectar las áreas de mejora, para abrir nuevos horizontes de competitividad y productividad.

 

Introducción

El sector de la construcción y la promoción inmobiliaria es complejo y presenta particularidades que condicionan su funcionamiento. Por su naturaleza, la construcción y promoción inmobiliaria son actividades en las que intervienen múltiples agentes, lo que se traduce en un volumen importante de actividad para la economía. Según un informe del Consejo Económico y Social (02/2016), el peso de la construcción se ha situado en los últimos treinta años entre el 7% y el 10% del VAB.

Un sector con un elevado impacto en múltiples actividades productivas de carácter industrial y de servicios, que además arrastra a otros sectores de actividad para cubrir su propia demanda.

El sector de la construcción y la promoción inmobiliaria, desde que se desató la crisis, no ha sufrido una mera desaceleración sino la peor crisis en las últimas décadas. Todo un proceso de ajuste, frente al excesivo crecimiento del sector en los años anteriores a la crisis, lo que generó una realidad macroeconómica distorsionada (la llamada burbuja inmobiliaria) y que, desencadenada la crisis financiera, marcó el cambio de modelo de crecimiento de la economía española.

El gran reto será marcar el camino para una reactivación del sector que conlleve ese efecto empuje y arrastre de otros sectores de la economía. Lo que sí está claro es que la eficiencia del sector pasa por la incorporación de herramientas y soluciones de gestión que le haga ganar puestos en términos de competitividad. Un modelo de gestión integrado que permita a las empresas enfrentar un entorno de necesidades y oportunidades para apoyar el crecimiento de la economía española.

 

Rentabilidad de las promociones inmobiliarias

En esta recuperación lenta y a velocidades diferenciadas, se vuelve vital realizar estudios de viabilidad económica y financiera de las promociones inmobiliarias con el objetivo de que los riesgos sean menores y aumentar el conocimiento sobre la rentabilidad estimada de la promoción.

 

Un 57% de las empresas encuestadas tiene herramientas para calcular la viabilidad y la rentabilidad de la inversión en las promociones inmobiliarias, frente al 34% que, aunque disponga de herramientas, no cubre todas las necesidades, quedando lejos del 9% que corresponde a las empresas que no utiliza ningún tipo de herramienta.

 

Identificar los márgenes económicos unitarios por cada elemento construido es un hecho para el 43% de las empresas, un 21% pese a tener herramientas éstas no cubren todos los aspectos, mientras que el 36% restante no tiene soluciones para identificar dichos márgenes.

Costes de la construcción

La estimación de costes tiene como objeto un acercamiento al coste final de la obra y una aproximación a los recursos financieros necesarios.

 

 

 

Estimar los costes de construcción de forma exhaustiva es fundamental para tener un control sobre la obra. En este sentido, el 56% de las empresas tiene soluciones que les ayudan a identificarlos, el 39% cubre el control sobre algún tipo de costes y tan solo el 5% no tiene identificados costes de obra.

 

 

Establecer parámetros de cálculo de coste según la normativa es fundamental para el 62% de las empresas, un 21% no lo tiene en todos los casos y un 17% afirma no poseer ningún modelo para cálculo de costes teniendo en cuenta la normativa.

 

 

 

 

El coste del solar es uno de los costes fundamentales en cualquier proyecto de construcción. De este modo, se contemplan diferentes modalidades de coste del solar, el 47% en compraventa, el 40% en aportación y el 34% en solar en propiedad.

 

El 30% de las empresas tiene una previsión mensual de las principales actividades generales de la promoción, indicando la duración del estudio, fechas de licencia, construcción y venta, además, el 23% tiene una previsión sobre algunas de las principales actividades de la promoción, frente a un preocupante 47% que manifiesta no tener previsión sobre dichas actividades.

Rentabilidad de las promociones inmobiliarias

 

El 30% de las empresas tiene una previsión mensual de las principales actividades generales de la promoción, indicando la duración del estudio, fechas de licencia, construcción y venta, además, el 23% tiene una previsión sobre algunas de las principales actividades de la promoción, frente a un preocupante 47% que manifiesta no tener previsión sobre dichas actividades.

 

 

Tener un sistema flexible de estimación de costes de la construcción según las condiciones del proyecto y el entorno es clave para asegurar la rentabilidad de la promoción. El 56% de las empresas posee un sistema flexible, para el 21% es claramente mejorable, frente a un 23% de empresas que no trabaja con un sistema de estimación de costes flexible.

 

 

Además, las compañías contemplan otros costes no relacionados directamente con la construcción. El 66% lo hace con la vigilancia de la promoción, el 58% con las acometidas, el 60% con las servidumbres y el 47% con defectos y servicio postventa. Sin duda, costes necesarios pero ocultos, que suponen el encarecimiento del producto final, por lo que son necesarios contemplarlos en términos de rentabilidad. Las herramientas informáticas nos permitirán identificar y analizar estos costes.

 

 

Para el 74% de las empresas es necesario tener un calendario de certificaciones que permita: el cálculo de licencia, para el 70%, que contemple los seguros necesarios en todo proyecto de obra, para el 88%, así como los honorarios de notaría y registro, para el 82%, los honorarios profesionales, para el 90%, y cómo no, los impuestos, para el 100% de los encuestados.

Es fundamental tener identificados todos los costes del proyecto y la dirección de obra. Así, el 81% de las empresas manifiesta tener identificados todos o casi todos los costes, frente al 19% que declara no hacerlo.

 

Costes de financiación y costes de promoción

La financiación de promociones inmobiliarias debe basarse en un profundo conocimiento de los instrumentos de financiación existentes en el mercado, que permita una mejor negociación para reducir el coste financiero y facilitar la comercialización del producto.

 

 

La situación actual del mercado inmobiliario acentúa la importancia de la financiación de las promociones como una variable estratégica. El 57% de las empresas tiene un modelo que le permite calcular el importe y condiciones, así como los gastos para la formalización de la financiación del proyecto, para el 17% es mejorable y el 26% no tiene un modelo de seguimiento y cálculo de estos costes.

 

 

 

Además, poder realizar un cálculo pormenorizado de intereses y gastos derivados de la financiación es realizable para el 68% de los casos, mejorable para un 8% e irrealizable en un 24% de las empresas.

 

 

Los sistemas de gestión de los procesos deben contemplar la posibilidad de realizar correcciones sobre la financiación para darle diferentes usos como: los desfases de tesorería, 69%, los ratios de rentabilidad, 81%, o la lista de vencimientos detallados, 79%. En definitiva, tener un control sobre todas las fases del proyecto, en términos financieros, que nos permita ir realizando correcciones según las necesidades.

 

 

Además de una adecuada estimación inicial de la financiación necesaria, se puede precisar, para superar tensiones de tesorería, de una financiación adicional, a través de aportación de capital, préstamos distintos al hipotecario, líneas de crédito, etc… El 44% de los encuestados contemplan esta posibilidad en sus procesos, el 26% manifiesta que son mejorables y un 30% afirma no contemplar esta opción en sus procesos.

 

 

Los costes relativos a las gestiones administrativas y directivas, relacionadas con la promoción, son importantes así los contemplan el 47% de los casos, además el 25% tiene contemplado parte de estos costes y el 28% manifiesta no hacerlo.

 

 

 

Respecto a los costes relacionados con la comercialización, correspondientes a las acciones de marketing y a las comisiones por ventas, están estimados para el 43% de los casos, un 18% contempla dichos costes, aunque son mejorables, y el 39% no lo hace.

 

 

 

Por último, los precios y condiciones de venta están incluidos en todo el modelo de gestión para la mayoría de los encuestados, un 53%, al que habría que sumar un 13%, que pese a hacerlo manifiesta ser mejorable, frente a un 34% que no lo tiene en cuenta